Аналітика ринку офісної нерухомості Києва: тенденції та ставки оренди за останні 3 роки

Останні три роки ринок офісної нерухомості Києва зазнав значних змін, зумовлених економічними та геополітичними факторами.

У 2022 році загальна пропозиція офісних приміщень у Києві становила приблизно 2,21 млн кв.м, що на 5% більше порівняно з попереднім роком. Однак, через військову агресію, багато проєктів було призупинено або відкладено. У 2023 році не було зафіксовано жодного нового девелоперського проєкту, і малоймовірно, що вони з'являться до кінця 2024 року. Таким чином, протягом наступних 2-3 років обсяг офісної нерухомості може зрости лише за умови перезапуску призупинених проєктів.

У 2022 році орендна активність знизилася на 78% порівняно з попереднім роком, досягнувши 40 000 кв.м.
Проте у першому півріччі 2023 року спостерігалося часткове відновлення ринку, з орендною активністю близько 69 000 кв.м.
Орендарі почали вивчати можливості для переїзду в будівлі кращої якості та затребувані локації.

Станом на перше півріччя 2024 року ефективна орендна ставка на найкращі об'єкти знизилася до $19/кв.м/місяць (без ПДВ та експлуатаційних витрат), що є найнижчим показником за останні 10 років. Орендні ставки на об'єкти класу А знизилися в середньому на 10%, з діапазоном $16-$22 кв.м/міс, тоді як на об'єкти класу В - в середньому на 7%, з діапазоном $8-$15 кв.м/міс.
Вакантність на ринку офісної нерухомості Києва станом на кінець першого півріччя 2023 року становила 26,4%, незначно збільшившись на 0,4 п.п. з кінця 2022 року.
У четвертому кварталі 2024 року орендні ставки в бізнес-центрах класу А у Києві коливалися в межах 20-28 доларів за м² на місяць + ПДВ, а експлуатаційні платежі становили 5-8 доларів за м² + ПДВ. Для бізнес-центрів класу В орендні ставки знаходились у діапазоні 15-18 доларів за м² на місяць + ПДВ, з експлуатаційними платежами на рівні 5 доларів за м² + ПДВ. У кожному договорі оренди для орендарів узгоджувалися індивідуальні пільгові умови, враховуючи складнощі воєнного стану. Рівень вакантності у бізнес-центрах Києва становив від 3% до 15%. Серед найбільш заповнених об'єктів виділяються БЦ IQ та БЦ Іллінський.

Незважаючи на ризики та невизначеність воєнного часу, з'явилися перші ознаки дещо активнішого офісного ринку завдяки попередньому відновленню економіки та більш спокійним прогнозам щодо бізнес-сектору на решту 2024 року. Очікується, що попит з боку орендарів залишатиметься в режимі "повільного відновлення", що, у свою чергу, ймовірно, призведе до збільшення кількості переїздів, а розширення, як і раніше, залишаться рідкісним явищем.